北京新版租房合同征求意见，给任性房东加了这个“紧箍咒”

提前约定屋内最多住几人

住房租赁合同中明确划定了每间房屋出租的人数。根据《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》的规定：

房屋用于居住的，人均居住面积不低于5平方米，每个房间居住的人数不超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

整租时，也会约定好房屋居住人数和最高上限。

很多小伙伴会遇到合租的情况，如何合租？签合同时会明确分租的房间面积、居住人数，并划定最高居住人数上限。

还有一条要说给合租的租户：房屋应以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部布局分割出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住。

房子坏了谁来修？

非租户原因，房东要及时修复

对于这一条，合同中说得很细。租赁期内，双方当事人应共同保障该房屋及其附属物品、设施设备处于适用和安全的状态。

对于该房屋及其附属物品、设施设备因自然属性或合理使用等非承租人原因而导致的损毁，承租人应当及时通知出租人修复。出租人应当在接到承租人通知后约定时间内内进行维修。逾期不维修的，承租人可代为维修，费用由出租人承担。因维修、更换影响承租人使用该房屋的，应当相应减少租金或延长租赁期。

因承租人保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设施设备发生损毁的，承租人应当负责维修、更换或承担赔偿责任。

承租人不得擅自改变房屋用途，不得利用该房屋从事违法活动，不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。

不能任性收房！

原租户优先承租、购房

很多小伙伴关心的房东收房时遇到的问题，也在合同中写得很清楚了。

比如租赁期满，出租人不再继续出租住房的，应当至少提前30日书面通知承租人；继续出租的，同等条件下原承租人享有优先承租权。原承租人存在重大违约行为的除外。

再比如，在租赁期内出租人出售房屋的，应当在出售前约定时间内通知承租人且不得影响承租人正常使用该房屋。承租人应当在收到出租人书面通知后15日内明确回复在同等条件下是否行使优先购买权，逾期未回复视为放弃权利。

如何解约？

擅自转租，房东可解约

除了正常的协商解除合同外，还有一些情况是可以单方解除合同的。

如果你的房东有这些行为，你可以提出解约：

迟延交付房屋达到约定时间的；

交付的房屋不符合相关法律法规规定或合同约定致使承租人无法正常使用的或危及承租人安全、健康的；

不承担约定的维修义务或不缴纳应当由出租人承担的各项费用，致使承租人无法正常使用房屋的。

更重要的是，遇到这种情况，房主还需要向租户支付违约金。

如果你的租户有这些行为，你也可以提出解约：

不按照约定支付租金达到约定期限的；

欠缴各类费用达约定数额的；

擅自将房屋转租的；

擅自改变房屋用途的；

单间实际居住人数和人均居住面积不符合本市相关规定的；

拆改变动、损坏房屋建筑主体、承重结构或擅自改变房屋内部规划布局的；

保管不当或不合理使用导致附属物品、设施设备损毁并拒不维修、更换或赔偿的。

同样，发生这种情况，租户也要向房东支付违约金，房东还可以要求租户将房屋恢复原状或赔偿相应损失。

违约赔偿

房主未按期退押金应赔违约金

征求意见稿显示，房主未按约定履行维修义务造成租户人身、财产损失的，房主应承担赔偿责任；租户损害公共利益和相邻关系人合法权益，或因不当使用行为导致的相应责任由租户承担。

如果房主未按约定时间交付房屋或返还租户的租金、押金的，或者租户不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及租户未按约定时间交还房屋的，应按约定标准支付违约金。

还有一条要格外记住：采取暴力、威胁等强制方式驱逐租户，或者未经租户同意擅自进入出租房屋的，应按约定标准支付违约金。

隐私泄露

中介泄露隐私或赔偿

在房东和中介签的委托合同中，明确：经纪机构（中介）违背保密义务，不当泄露房主个人隐私或商业秘密，给房主造成损害的，应当依法承担赔偿责任。同时，如果因中介隐瞒、虚构信息侵害房主利益的，中介应当退还已收取的房地产经纪服务费并依法承担赔偿责任。

在租户与中介签的合同中，也明确：如果经纪机构（中介）违背保密义务，不当泄露租户个人隐私或商业秘密，给租户造成损害的，应当依法承担赔偿责任。中介因隐瞒、虚构信息侵害租户利益的，中介应当退还已收取的房地产经纪服务费并依法承担赔偿责任。

记者：曹政

监制：王祎